Продажа квартиры иностранцем во Вьетнаме: кому, за сколько и что со сроком

Про покупку квартиры во Вьетнаме написано много, про продажу — почти ничего. А решение о покупке принимается как раз здесь: не «сколько стоит войти», а «смогу ли я выйти и забрать деньги».

Разбираем выход целиком: кому продать, что с налогом, что со сроком и где деньги застревают.

Кому можно продать

У вьетнамского продавца покупатель — кто угодно. У иностранного круг уже:

• Гражданину Вьетнама или вьетнамской компании. Самый простой вариант: у покупателя нет ни квоты, ни ограничений по сроку.
• Другому иностранцу. Только если в этом доме ещё не выбрана квота в 30% квартир, которыми могут владеть иностранцы. Если выбрана — сделка не пройдёт, и виноват в этом не покупатель и не вы, а дом.

Практический вывод простой: ликвидность вашей квартиры зависит от того, готовы ли её покупать вьетнамцы. Проект, построенный целиком под иностранцев, в дорогом сегменте и на курортном берегу, продаётся заметно медленнее обычной городской новостройки. Это стоит спрашивать не при продаже, а при покупке.

Что происходит со сроком

Пятьдесят лет — это срок иностранного владения, привязанный к владельцу, а не к бетону.

• Продали вьетнамцу — объект становится для него бессрочным.
• Продали иностранцу — он получает остаток вашего срока. Не новые пятьдесят лет.

Второй случай прямо влияет на цену. Квартира с оставшимися сорока годами и та же квартира с двадцатью — разные товары, и покупатель это посчитает. Год покупки и дата свидетельства здесь важнее года постройки. Как устроено само право иностранца и чем оно отличается от подсунутой «аренды на 50 лет», разобрано в гайде может ли иностранец купить жильё.

Налог при продаже

2% от цены договора, платит продавец. Ключевое: это налог с оборота, а не с прибыли. Продали дешевле, чем купили — всё равно 2% от суммы сделки.

Отсюда растёт соблазн занизить цену в договоре, и отсюда же — главная ловушка выхода. Заниженная цена в договоре означает, что официально вы получили меньше, чем на самом деле. Разницу вы не подтвердите ничем — и вывести её за границу не сможете. Почему занижение опасно уже на входе, разобрано в гайде про деньги при покупке; на выходе оно бьёт вторым концом. Что ещё платится на всех этапах владения — налоги и расходы.

Деньги после продажи

Вьетнам — страна с валютным контролем: донги не уходят за границу свободно, банк обязан увидеть законный источник. Для продавца это значит, что решающим оказывается не сама продажа, а то, как деньги входили в страну годами раньше: перевод из-за рубежа на ваше имя, свидетельство на ваше имя, нотариальный договор продажи, квитанция об уплате налога. Целая цепочка — перевод уходит; разрыв в любом звене — деньги остаются в донгах внутри страны. Это не запрет, а тупик: тратить здесь можно, вывезти нельзя.

Разбор этой цепочки по шагам, с комплектом документов и с тем, что именно спрашивает банк, — в гайде деньги на покупку квартиры. Здесь важно одно: вопрос выхода решается на входе, и в момент покупки это выглядит формальностью.

Наследование

Вопрос, который задают редко и зря. Если наследник не имеет права владеть жильём во Вьетнаме как иностранец, он наследует не квартиру, а её стоимость: объект продаётся, наследник получает деньги. Процедура идёт через вьетнамские документы и вьетнамского нотариуса, и делается она из-за границы плохо. Завещание и доверенность лучше готовить заранее — и в переводе, который здесь примут: перевод и заверение документов устроены не так, как дома, и свой перевод вьетнамский нотариус не заверит.

Что из этого следует при покупке

Все четыре вещи решаются на входе, а не на выходе:

• Заводите деньги по банку и на своё имя. Это единственный способ потом их вывести.
• Не занижайте цену в договоре. Экономия на налоге превращается в невыводимую разницу.
• Смотрите на ликвидность у местных. Дом, который покупают вьетнамцы, продаётся.
• Считайте остаток срока. Он уйдёт в цену, когда будете выходить.

Кто в этом участвует

Продажа проходит у нотариуса, и разговор идёт на вьетнамском: договор, реквизиты, подтверждения, налоговая квитанция. Это ровно тот случай, где переводчик на сделке переводит не беседу, а документ — и следит, чтобы сумма в договоре, сумма в платеже и сумма в вашей голове совпадали. Как устроен приём у нотариуса и что он делает с бумагами — нотариус и сделка.

Вести продажу от объявления до передачи денег мы пока не берёмся — услуга в подготовке. Предзаявка означает, что мы напишем вам сами, как только откроемся.