Квартира в Дананге под сдачу: как считать доходность и где она съедается

Квартиру в Дананге часто покупают не «для себя», а «чтобы работала». Идея разумная: город растёт, туристов много, аренда живая. Проблема в том, что доходность считают по объявлению — цена квартиры и цена аренды, — а живут потом с другой цифрой. Разбираем, где именно исчезает разница.

Сколько стоят сами квартиры и что входит в цену — в гайде сколько стоит квартира в Дананге.

Валовая доходность: с чего все начинают

Считается просто: годовая арендная плата разделить на цену квартиры.

Пример. Квартира с одной спальней у моря куплена за 2,4 миллиарда донгов. Сдаётся за 12 000 000 VND в месяц, то есть 144 000 000 VND в год. Валовая доходность — 6%.

На этой цифре заканчивается большинство разговоров с продавцом. С неё же начинается разочарование через год.

Что вычитается из этих 6%

Простой. Квартира не сдаётся 12 месяцев подряд. Между жильцами проходит от двух недель до полутора месяцев, особенно вне сезона. Один пустой месяц в году — это минус 8% выручки сразу.

Сервисный сбор дома. Управляющая компания берёт ежемесячную плату за квадратный метр — охрана, уборка, лифты, бассейн и зал, если они есть. В доме с богатой инфраструктурой сбор заметно выше, и платит его собственник, а не жилец.

Управление сдачей. Если вы не живёте в Дананге, кто-то должен показывать квартиру, встречать жильца, реагировать на сломанный кондиционер и забирать деньги. Управляющая компания берёт процент от арендной платы. Частный управляющий — тоже.

Налог с аренды. Для физического лица аренда во Вьетнаме облагается по выручке, а не по прибыли: налоги считаются от полученной арендной платы, если годовая выручка превышает установленный порог. И порог, и ставки за последние годы менялись, поэтому конкретную цифру на текущий год нужно уточнять у бухгалтера или в налоговой — но саму строку расходов планировать обязательно.

Ремонт и износ. Кондиционер, бойлер, стиральная машина, мебель. В приморском климате техника живёт меньше: соль и влажность. Закладывать одну месячную аренду в год на обслуживание — это не пессимизм, а норма.

Налог при будущей продаже — 2% от цены сделки. Он не влияет на годовую доходность, но влияет на итог, если квартира покупалась ради перепродажи.

Как это выглядит в цифрах

Статья	За год
Арендная плата, 12 месяцев	144 000 000 VND
Простой, один месяц	−12 000 000 VND
Сервисный сбор дома	−12 000 000 VND
Управление сдачей	−13 000 000 VND
Налоги с аренды	−13 000 000 VND
Обслуживание и мелкий ремонт	−12 000 000 VND
Остаётся	~82 000 000 VND

От цены в 2,4 миллиарда это примерно 3,4% годовых вместо шести. Цифры в таблице — пример, а не прайс: у конкретного дома сервисный сбор может быть вдвое ниже, а простой — вдвое короче. Но структура расчёта именно такая, и считать нужно по ней.

Посуточно или на длительный срок

Посуточная сдача выглядит вдвое доходнее по выручке. По затратам она тоже вдвое дороже, и главное — она перестаёт быть вложением и становится работой.

Посуточно — это уборка после каждого гостя, бельё, встреча и заселение, ответы на сообщения ночью, комиссия площадок бронирования, фотографии, отзывы, низкий сезон с дождями и пустой квартирой в октябре-ноябре. Плюс правила самого дома: часть комплексов посуточную сдачу прямо запрещает, и об этом узнают уже после покупки.

Длительная аренда — меньше денег, меньше движения, длиннее горизонт. Жилец сам платит за электричество и воду, живёт по полгода-году, квартира изнашивается медленнее.

Как выглядит рынок долгосрочной аренды с другой стороны — глазами того, кто снимает, — видно в гайде долгосрочная аренда в Дананге. Понимание того, за что арендатор реально платит и от чего отказывается, помогает выбрать квартиру, которая будет сдаваться, а не стоять.

Что делает квартиру сдаваемой

Не вид на море из рендера, а скучные вещи:

• район, где живут, а не только отдыхают. Спрос на длительную аренду ровнее там, где рядом школы, рынки и работа, — это Хай Чау и Ан Тхыонг, а не только первая линия;
• дом с адекватным сервисным сбором. Роскошный лобби-холл оплачивается из вашей доходности каждый месяц;
• рабочая планировка. Одна спальня с отдельной кухней сдаётся легче, чем студия той же площади;
• техника и мебель, которые не стыдно показать. Пустая квартира в Дананге сдаётся дольше и дешевле;
• разрешённая домом форма сдачи. Проверять правила комплекса нужно до сделки.

Главное, что стоит помнить

Квартира под сдачу во Вьетнаме — это не депозит в банке, а маленький бизнес с расходами, простоем и налогами. Он может быть выгодным, но только если считать честно с самого начала и знать, что покупаете: право иностранца на жильё во Вьетнаме имеет свои границы, они разобраны в гайде покупка жилья иностранцами, а путь денег в страну и обратно — в гайде деньги на покупку квартиры.

Отдельный случай — кондотель: там доходность не считают, а обещают процентом в договоре, и чем это кончается, показал Дананг в 2019-м — разбор.

На просмотр, к управляющей компании и на чтение договора можно взять русскоговорящего переводчика — это работает сегодня, и подписывать вы будете то, что поняли. Полный цикл покупки с проверкой и оформлением откроем позже: предзаявка — и мы напишем первыми.