Деньги на покупку квартиры во Вьетнаме: как ввести, чем платить и как вывести обратно

Самый частый вопрос покупателя — не «какая квартира», а «как я туда переведу деньги и смогу ли забрать их обратно». Вопрос правильный: именно здесь теряют не проценты, а всю сумму. Разбираем путь денег целиком — от перевода из-за границы до вывода выручки после продажи.

Прежде чем считать бюджет, стоит понять, что вообще можно купить иностранцу и на каких условиях: это разобрано в гайде покупка жилья в Дананге иностранцами.

Правило первое: платёж идёт в донгах и по банку

Внутри Вьетнама расчёты ведутся во вьетнамских донгах. Цену в объявлении и даже в договоре могут написать в долларах — это ориентир, привычка рынка. Но сам платёж проходит в донгах и по банковскому счёту.

Отсюда следует то, что стоит запомнить до первой встречи с продавцом:

• наличные доллары в чемодане — не способ оплаты квартиры. Это способ остаться без денег и без квартиры одновременно;
• деньги идут на счёт компании-продавца по реквизитам из договора, а не на личную карту менеджера, риелтора или «супруги директора»;
• у каждого платежа должно остаться подтверждение банка с назначением платежа, где видно, за что и по какому договору деньги.

Продавец, который настаивает на наличных или на переводе физлицу, экономит на налогах — но рискуете при этом вы: доказать оплату будет нечем.

Как завести деньги во Вьетнам

Рабочая схема простая и скучная, и в этом её достоинство.

1. Открыть счёт во вьетнамском банке на свой паспорт. Это делается лично, с паспортом и визой. Банк спросит, откуда деньги и зачем — отвечать нужно правду: покупка недвижимости. Разговор в отделении идёт на вьетнамском, и это ровно тот случай, где переводчик рядом экономит не время, а деньги: половина отказов в банке — это не отказ, а недопонятый вопрос.

2. Перевести деньги банковским переводом на этот счёт. Не через знакомых, не через обменник, не криптой с последующим обналичиванием. Перевод должен прийти из-за границы на ваше имя.

3. Сохранить все документы по переводу. Свифт-подтверждение, выписку, назначение платежа. Это тот самый след, по которому через три года вы докажете, что деньги пришли из-за границы.

4. Конвертировать в донги в банке и платить по договору с этого счёта.

Общее правило звучит так: деньги должны войти в страну так, чтобы их путь можно было показать на бумаге. Всё, что заходит мимо банка, потом не выходит.

Почему это важно именно на входе

Вывод денег после продажи квартиры закон разрешает. Но банк, который будет отправлять перевод за границу, обязан проверить происхождение средств и уплату налогов. На стол попросят положить:

• документы, подтверждающие ввод денег из-за границы;
• договор покупки и подтверждения платежей по нему;
• свидетельство о праве собственности (sổ hồng) на ваше имя;
• договор продажи и подтверждение получения денег;
• подтверждение уплаты подоходного налога с передачи недвижимости — 2% от цены сделки, платит продавец.

Каждая из этих бумаг собирается в момент, когда происходит событие. Через несколько лет восстановить свифт-подтверждение перевода из закрытого банка или найти менеджера застройщика, который «всё помнит», обычно уже не у кого. Поэтому папка с документами по сделке заводится в день первого платежа, а не в день, когда вы решили продавать.

Чего во Вьетнаме почти нет: ипотека для иностранца

Вьетнамские банки кредитуют иностранцев на покупку жилья крайне неохотно. Требуют вид на жительство, подтверждённый местный доход, иногда поручителя-резидента. Рассчитывать на это при планировании покупки не стоит.

То, что на рынке называют рассрочкой, — это график платежей застройщика в строящемся доме: например, 30% при подписании, дальше по этапам строительства, остаток при передаче ключей. Это не кредит, а условие договора, и закон ограничивает, сколько застройщик вправе взять до передачи квартиры. Как это проверять — в гайде проверка новостройки и застройщика.

Занижение цены в договоре: почему это ваш риск

Продавец может предложить записать в договоре сумму меньше фактической — чтобы заплатить меньше налога с продажи. Иногда за это даже дают небольшую скидку. Соглашаться не стоит по трём причинам:

1. Если сделка развалится, вернуть можно только то, что написано. Разница просто исчезнет.
2. При вашей будущей продаже налог посчитают от разницы цен — заниженная цена покупки увеличит вашу же налоговую базу.
3. Банк при выводе денег увидит расхождение между суммой, которую вы ввели в страну, и суммой в договоре. Объяснять это придётся вам.

Короткий чек-лист покупателя

• Счёт во вьетнамском банке открыт на ваше имя до первого платежа.
• Деньги пришли банковским переводом из-за границы, подтверждение сохранено.
• Платежи идут на счёт компании-продавца по реквизитам договора.
• В договоре стоит настоящая цена.
• Собрана папка: договор, платёжки, свидетельство, налоговые квитанции.
• Всё, что вы подписываете, переведено вам вслух до подписи, а не после.

Дополнительные расходы сверх цены квартиры — фонд обслуживания, регистрационный сбор, нотариус — посчитаны отдельно в гайде налоги и расходы при покупке. А ориентиры по самим ценам в городе — в гайде сколько стоит квартира в Дананге. Что происходит на другом конце владения — кому иностранец вправе продать и что делается с остатком срока — в гайде про продажу квартиры.

Что уже работает: русскоговорящий переводчик едет с вами в банк, к нотариусу и к застройщику и читает вслух каждую строку, под которой вы ставите подпись. Сопровождение покупки целиком — от проверки объекта до оформления — пока не открыто; предзаявка ставит вас в очередь на день старта.