Как проверить новостройку и застройщика в Дананге до того, как платить

Квартира в строящемся доме дешевле готовой, и это законный, нормальный формат сделки. Но платите вы за то, чего пока нет, — значит, проверять нужно не квартиру, а документы того, кто её строит. Список короткий, и все бумаги из него застройщик обязан показать по первому требованию.

1. Допуск к продаже будущего жилья

Продавать квартиры в строящемся доме можно только после письменного уведомления департамента строительства провинции о том, что дом соответствует условиям продажи будущего жилья. Это документ номер один.

Если его нет, вам предложат подписать «договор бронирования», «договор о намерениях», «инвестиционное соглашение» — что угодно, кроме договора купли-продажи. Такие бумаги не дают права на квартиру и часто содержат условие, по которому задаток не возвращается.

2. Банковская гарантия

По закону о рынке недвижимости застройщик до начала продаж обязан получить банковскую гарантию своих обязательств перед покупателем: если дом не передадут в срок, деньги покупателю возвращает банк.

Спрашивайте прямо: какой банк, есть ли документ, распространяется ли гарантия на вашу квартиру. Ответ «у нас всё есть, не переживайте» — это не ответ.

3. Земля и разрешение на строительство

• Свидетельство о праве на землю под проектом — на компанию-застройщика, а не на связанное с ней физлицо.
• Разрешение на строительство и утверждённая планировка — по ним видно этажность и назначение здания.
• Назначение объекта. Апартаменты в здании, которое по документам является гостиничным или сервисным, — это не жильё. Право собственности и правила проживания там другие, и оформить постоянную регистрацию в таком объекте не получится.

4. Квота для иностранцев в этом доме

В одном доме иностранцам может принадлежать не более 30% квартир. Спросите, сколько мест в квоте осталось на момент вашей сделки, и попросите подтвердить это письменно. Когда квота выбрана, честный ответ — «смотрим другой проект». Всё остальное разобрано в гайде покупка жилья иностранцами: именно в этой точке появляется схема с арендой на 50 лет вместо собственности.

5. График платежей

Закон ограничивает не только сроки, но и деньги:

• задаток и первый платёж вместе — не больше 30% стоимости;
• всего до передачи квартиры — не больше 70%, а если застройщик с иностранными инвестициями, не больше 50%;
• не больше 95% — до того, как покупателю выдадут свидетельство о праве собственности.

Последние 5% — единственный рычаг, который остаётся у покупателя, чтобы застройщик довёл оформление документов до конца. Отдавать их авансом не нужно.

6. Куда идут деньги

Платежи — только на банковский счёт компании-застройщика, по договору, с назначением платежа. Не на карту менеджера, не наличными в офисе, не «партнёру, который проведёт». Если оплата прошла мимо счёта компании, юридически вы не оплачивали ничего.

Красные флаги

• Просят задаток «сегодня, иначе квартиру заберут», а документы обещают показать потом.
• Договор только на вьетнамском и без перевода. Что подписано — вы не знаете.
• Цена заметно ниже рынка при тех же характеристиках: ниже рынка бывает не потому, что вам повезло, а потому, что с объектом что-то не так.
• Свидетельство обещают «через друга» или предлагают оформить на вьетнамца.
• Уговаривают записать в договоре цену ниже фактической. При споре вы получите назад только записанную сумму — о налогах и расходах сделки подробно в гайде налоги и расходы при покупке.

Как проверить, если вы не читаете по-вьетнамски

Если проект продаётся как кондотель с обещанной доходностью, проверять надо ещё и назначение земли, и того, кто именно обязуется платить процент: кондотель в Дананге.

Все перечисленные документы — на вьетнамском, и от того, что написано мелким шрифтом в графике платежей, зависят ваши деньги. В офис застройщика с вами поедет русскоговорящий переводчик — он переведёт договор и график платежей до того, как вы что-то подпишете; это доступно сейчас. Проверку объекта и оформление собственности откроем позже — предзаявка.