Налоги и расходы при покупке квартиры во Вьетнаме: что платят сверх цены

Цена в объявлении — это не то, что уйдёт с вашего счёта. К стоимости квартиры во Вьетнаме добавляются разовые платежи, о которых покупателю обычно рассказывают не в начале разговора, а на этапе подписания. Разбираем каждый: сколько, кому и когда.

Прежде чем считать деньги, убедитесь, что покупаете именно собственность, а не договор аренды под её видом — это отдельный и куда более дорогой риск, он разобран в гайде покупка жилья иностранцами.

Что уже входит в цену

НДС 10%. При покупке у застройщика налог на добавленную стоимость почти всегда включён в объявленную цену. «Почти всегда» — не повод верить на слово: в договоре должно быть прямо написано, цена указана с НДС или без. Разница на квартире за 3 миллиарда донгов — 300 миллионов, то есть больше, чем все остальные расходы вместе взятые.

Комиссия агента. На вьетнамском рынке её обычно платит продавец или застройщик. Покупатель, который дополнительно платит процент «за подбор», чаще всего платит второй раз за одну и ту же работу.

Что платится сверх цены

Фонд обслуживания дома — 2%. Разовый взнос в фонд ремонта общего имущества (kinh phí bảo trì) при покупке в новостройке. Считается от стоимости квартиры без НДС, платится один раз при передаче ключей. Деньги идут не застройщику в карман, а в фонд дома — на лифты, насосы, крышу, фасад.

Регистрационный сбор — 0,5%. Государственный сбор за регистрацию права (lệ phí trước bạ). База — не всегда цена сделки: сбор считают от стоимости по государственной шкале того региона, и если она выше договорной, платить придётся от неё.

Нотариус. Договор купли-продажи заверяется нотариально. Тариф процентный и по шкале — на квартире средней цены это порядка нескольких миллионов донгов.

Пошлины за оформление свидетельства. Выдача свидетельства о праве собственности, сборы за подачу документов, оценка — суммы небольшие, десятки и сотни тысяч донгов, но их несколько.

Перевод и заверение документов. Паспорт и часть документов подаются с заверенным переводом на вьетнамский. Это не тот случай, где стоит экономить на переводчике: ошибка в написании имени в свидетельстве исправляется отдельной процедурой.

Пример: квартира за 3 миллиарда донгов

Статья	Сколько
Фонд обслуживания дома, 2%	60 000 000 VND
Регистрационный сбор, 0,5%	15 000 000 VND
Нотариус	~3 000 000 VND
Пошлины и оформление	~1 000 000 VND
Итого сверх цены	~79 000 000 VND

Это примерно 2,5–3% от цены. Считать бюджет покупки нужно от этой цифры, а не от суммы в объявлении. Ориентиры по самим ценам — в гайде сколько стоит квартира в Дананге.

Что платится каждый месяц

Привычного европейцу ежегодного налога на квартиру во Вьетнаме нет. Есть налог на несельскохозяйственное землепользование, но для квартиры в многоквартирном доме он считается от крошечной доли участка и обычно проходит через дом — суммы там символические. Реальные же ежемесячные расходы такие:

• сервисный сбор управляющей компании — охрана, уборка, лифты, бассейн и зал, если они есть в доме. Ставку за квадратный метр называет управляющая компания конкретного дома, и она сильно отличается между обычным домом и комплексом с инфраструктурой. Спрашивайте цифру до сделки, а не после;
• электричество, вода, интернет — по счётчикам. Электричество во Вьетнаме считается по прогрессивной шкале, и кондиционер в жару — главная статья расхода;
• парковка байка или машины — отдельной строкой почти везде.

Что платится при продаже

Подоходный налог с передачи недвижимости — 2% от цены сделки в договоре, платит продавец. Иногда покупателю предлагают записать в договоре цену ниже фактической, чтобы продавец сэкономил на налоге. Соглашаться на это не стоит: если сделка развалится или дойдёт до суда, вы вправе требовать назад только ту сумму, которая написана в договоре.

Где на этом теряют деньги

• «Цена всё включено» без расшифровки в договоре. Включено что именно — НДС, фонд обслуживания, оформление? Просите список.
• Оплата наличными или на личную карту «менеджера». Деньги по сделке идут на счёт компании-продавца по договору, иначе доказать оплату нечем. Как правильно завести деньги в страну и что понадобится, чтобы потом их вывести, — в гайде деньги на покупку квартиры.
• Подписание документов, которых вы не читали на своём языке. Договор на вьетнамском без перевода — это документ, который вы не читали, чем бы вам его ни называли.
• Расчёт «на бумаге» без учёта выхода. Налог 2% при продаже и остаток срока владения меняют итог сильнее, чем месячные расходы: продажа квартиры иностранцем.

Все эти сборы и налоги обсуждаются на вьетнамском — в банке, у нотариуса, у застройщика. Туда с вами поедет русскоговорящий переводчик: вопрос про каждую строку задаётся до подписи. Сопровождение сделки от начала до конца пока в подготовке — предзаявка, чтобы узнать о старте раньше других.